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  • 2019.07.02

120年ぶりの大改正!!売主に新たに課せられる責任を解かりやすく解説

 

2020年4月1日より、民法が大きく改正されます!

明治時代の制定以来、120年ぶりの大改正とも言われております。

どのような改正内容になるのか、基本的な知識を解かりやすく解説致します。

 

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改正後は、売主の『瑕疵(かし)担保責任』が廃止され、新たに『契約不適合責任

という責任が売主に課させることになります。

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瑕疵担保責任の改正ポイントや、今後売主が取るべき対応はどのようなものか?

改正後の契約不適合責任とはどのような物か、理解を深め売り時を賢く判断し

売却準備を進める指標とされて下さい。

 

契約不適合責任とは?

売却した目的物が、契約内容に適合しているかどうかの責任が問われるものです。

 

瑕疵担保責任と同様に任意規定ですから、契約当事者が合意すれば契約不適合責任の

免責は認められますが、売主にとっては責任の範囲が広がる事で、一層重い責任を

負うことになると予想されます。

買主にとっては、中古不動産をより安心して購入できるようになる制度となるでしょう。

 

 

現行の瑕疵担保責任とは?

建物の雨漏りやシロアリによる床下の腐食、土壌汚染、過去にあった忌まわしい事件

近隣からの騒音等々が瑕疵に該当します。

これらの瑕疵のうち、買主が通常の注意を払ったのにも関わらず発見できなかった

瑕疵を「隠れた瑕疵」と呼びます。

瑕疵担保責任では、この「隠れた瑕疵」が対象となっていました。

 

現行の瑕疵担保責任では、売却後に隠れた瑕疵が発見されたとき、買主は

「発見後1年間」は売主に対し損害賠償を、契約の目的が達成できない場合には

契約解除を請求できます。

 

一般的には、売主が負う瑕疵担保期間を「引渡後3ヶ月」とすることが多いですし

買主が合意すれば売主の瑕疵担保責任を免責とすることもあります。

※売主が宅地建物取引業者(不動産会社)の場合には、瑕疵担保責任の期間を引渡から

2年以上とする特約を除いて、買主に不利な特約はできないといった制限があります。

 

しかし、売主が瑕疵の存在を知っていながら買主に告げなかった場合は、当該瑕疵

につき瑕疵担保責任を免れることができないルールがありますので、売主は売却前

に知っている瑕疵は全て買主へ告げるというのが基本です。

 

▼契約不適合責任に改定された後は、瑕疵が隠れているかどうかは関係なくなり

契約内容に合致しているかどうかが問われるように変わります。

 

そして現行の瑕疵担保責任では、買主が請求できる権利は「損害賠償」「契約解除

の2つでしたが、契約不適合責任では「追完請求」「代金減額請求」も加わります。

 

 

契約不適合責任では、買主は売主に対して「直してください」という追完請求する

ことが可能となります。

売主が不適合部分につき無過失(わざと壊したものではない)の場合でも認められます。

 

契約不適合責任では、代金減額請求が認められます。

代金減額請求は、売主が修補しない、あるいは修補不能である場合、代わりに代金を

減額することができるという権利です。

 

原則としては、追完の催促をしても売主が応じない場合、代金減額請求ができるように

なり、売主は追完を拒んでも、その次に代金請求を受けてしまうということです。

代金請求に関しても、売主が無過失でも買主は請求が可能です。

 

現行の瑕疵担保責任による契約解除は「契約の目的が達成できないとき」に限られ

ていましたが、契約不適合責任の契約解除は、「契約の目的が達成されるとき」

でも解除が可能になります。

 

契約不適合責任では、損害賠償請求も可能であり、現行では登記費用や調査費用等に

限られているとされていましたが、契約不適合責任の損害賠償請求は履行利益も

含まれます。

履行利益とは、例えば転売利益などにより発生したであろう利益が該当します。

 

契約不適合責任では、追完請求や代金減額請求とあわせて損害賠償請求ができる

ようになるため、売主の責任はかなり重くなったといえます。

 

このような事態に備える為に、瑕疵担保保険の積極的な付保がますます必要と

なってきます。

瑕疵担保保険とは、売主の瑕疵担保責任に伴う補修費用の一部を保険でカバー

することができる保険のことです。

瑕疵担保保険を付保しておけば、売却後に追完請求が発生した場合に備える

ことができますので、今後加入される売主が確実に増えていくでしょう。

 

売主に課せられる責任に備える方法として『ホーム・インスペクション』

いうものもあります。

ホーム・インスペクションとは、住宅の専門家が第三者の立場で客観的に住宅の

状態を評価するものです。

 

 

売主のメリットとしては、きちんと第三者の調査を受けることで売却時の物件の状態や

物件の経年劣化について、より正確に欠陥の有無を判断し、建物の状態を売主に告知

することができ、知らなかった隠れた瑕疵について発見できることも。

※100%欠陥が発見できるという保証はないところは注意が必要です。

 

また、買主側にもメリットがありホーム・インスペクションによって、築年数の

古い物件でも住宅ローン減税が適用されるケースも出てきます。

 

中古住宅で住宅ローン減税が適用されるのは築20年までですが、それ以上の築年数が

古い物件である時、減税が適用される1つのケースとして、ホーム・インスペクション

を行い、瑕疵保険に入れるかどうか、耐震基準適合証明書を取得できるかどうかを確認

し適合できなければ、それに合わせた修繕、耐震工事を行うことで、住宅ローン減税が

適用されるケースもあります。

 

ホーム・インスペクションについては、売主と買主どちらにもメリットがあるので

改正後は、ますます浸透していくものになるでしょう。

 

契約書類についても、目的物の内容を明確にしていく必要があり売買契約書・付帯設備表

・告知書をしっかりと記載することが、より一層重要になってきます。

 

 

売主にも、不動産会社に任せきりにせず、契約の内容を十分に確認して

いく対応が求められます。

 

改正後に掛かる売主側の責任や負担を考えると、近々売却する予定のある人であれば

改正前に売却してしまった方が気は楽でしょう。

 

「東京オリンピック終了後は、景気の後退によって不動産価格が下がる」と予想

する人が多く、そのため、オリンピックまでに売りたいと考えている人は多い

ようですが、改正後の手間や追及される責任などを考えると、オリンピックを

待たずに、民法改正前の2020年3月までに売却してしまうのも有効な選択の

1つと言えるのではないでしょうか。

 

 

 

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