適正価格と乖離した売却物件の行く末

半年あれば、不動産の価格は急騰も急落もします。

それでは、売りに出されている不動産価格はどのように決められているのでしょうか？

まず、過去から直近の成約事例を一通り拾うことからスタートし、同じマンション内の取引事例や近隣で条件が似かよった物件の取引事例の中から、比較が出来そうな事例を基に査定価格を導き出します。

査定をする物件と比較して各項目別にポイント評価をし、査定するマンションの方がポイントが高い場合は坪単価が上がり、低い場合は下がるという具合に加算減算し、目安となる査定額を算出します。この算出方法を、取引事例比較法と言います。

具体な比較項目をいくつか挙げると、築年数・陽当たり・駅からの距離・方位・室内の状態・間取り・周辺環境、マンションであれば分譲した会社のブランド力やマンションの管理状況など多岐に渡ります。

そうして算出した査定結果を以って、売主さんと相談し売り出し価格が決定されるという流れです。

不動産売却を成功させるか否かは、価格設定を間違わないことにつきます！

不動産会社のアドバイスを聞き売り出す方もいれば、納得せずに強気な金額で売り出す方もいらっしゃいます。

当然、売主さんにも個々の売却事情を抱えて売りに出されるのですが、不動産会社数社に査定を依頼してみて、どの不動産会社でも３，５００万円前後の査定額であった場合、ほぼ間違いなく、４，０００万円では売れないでしょう。

なぜなら適正価格とは言えない価格設定であることは、購入者側も簡単に分かってしまうからです。

インターネットの発達により、良くも悪くも誰しもが知りたい情報を簡単に調べられるようになり、購入者自身で様々な比較を行うことで多くの方が相場観を持っています。

例えば、３，５００万円の査定金額に対して売り出しを３，７００万円程にするなら、まだギリギリ成約の可能性は追えるラインであると思いますが、相場から１割以上高い価格で売り出した場合、よほどの事情がない限り成約は見込めないものです。

売れ残っている間の時間は＝コストと捉えます。

まず、建物の保存状況は大きく価格に影響します。

住宅ローンが残っていなくても、特に空家の場合は適度に管理を行わなければ経年劣化や自然損耗が加速し、物件の価値にも影響を及ぼしますので、それに伴う維持費用や労力、売れるまでの間に払い続けなければならない費用（管理費・修繕金・固定資産税等の税金）もかかりますので、これらは出来るだけ避けたいコストとなりますね。

また、不動産市場に売却物件の情報が出回り、売れ残っている物件・当初からどんどん価格が下がっている物件として足元を見られかねません。

物件探しを行っている方は、いつ頃からネット上に売却情報が掲載されていたかや、価格変更の履歴もご存知である事も実に多く、意外とよく見ているという印象を受けます。

誰しも少しでも高く売りたいと考えるのは当たり前の事ですが、適正価格と売り出し価格の乖離幅が大きい場合、成約まで無駄に時間を要して、どんどん価格を下げざるえない状況になる怖さを含むケースもありますので、売主さんがどのような不利益を被る恐れがあるかを十分説明し、理解して頂くことも不動産会社の責務であると痛感します。

売却のご相談を受けた時、都合の良い情報だけを調子よく伝えているだけでは売主さんにとって後々、満足度の高い成約にならない場合もありますから、誠実にプロとしての役目を果たす存在であろうと心がけております！

不動産会社は査定に基づきアドバイスはするものの価格決定権はもちろんありませんが、毎日のように不動産情報に触れているプロだからこそ、アドバイスには耳を傾けるべきです。

売却価格の設定はさじ加減が非常に難しいですが、プロである不動産会社とよく相談したうえで、ご自身の意向とすり合わせをして行うことが売却成功の第一歩となるでしょう。

アース不動産では、聞かれたことに反応するだけでなく十人十色であるお客様それぞれのご要望を汲んだ、ご提案や臨機応変なご対応を心がけております！